23 novembre 2016 : Journée de Formation de la Fédération française des promoteurs immobiliers

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A l’occasion de la journée de formation organisée par la Fédération française des promoteurs immobiliers pour ses adhérents sur le thème « Les risques du sol : comment appréhender votre foncier pour mieux apprécier la conception de votre projet ? », Anne DIRCKS-DILLY et Caroline FACELINA interviendront sur le sujet de la réhabilitation des sites et sols pollués.

L’arrêté ministériel du 12 octobre 2016 vient préciser les conditions d’exigibilité du bonus écologique de constructibilité

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A été publié au Journal officiel du 16 octobre dernier un arrêté ministériel relatif aux conditions à remplir pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l’article L. 151-8 du code de l’urbanisme.

Pour mémoire, l’article L. 151-28, 3° du code de l’urbanisme, créé dans le cadre de la refonte du code de l’urbanisme (cf. Ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 relative à la partie législative du livre Ier du code de l’urbanisme), dispose que le règlement du PLU peut prévoir :

« 3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. La limitation en hauteur des bâtiments ne peut avoir pour effet d’introduire une limitation du nombre d’étages plus contraignante d’un système constructif à l’autre. Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application de la majoration ».

Ainsi, le recours au mécanisme du bonus n’est possible que lorsque la Commune ou l’Etablissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme a décidé de mettre en œuvre ce mécanisme dans le plan local d’urbanisme.

Ces dispositions ont ensuite été complétées  par le décret n° 20016-656 du 28 juin 2016 qui définit les conditions donnant droit à ce bonus écologique de constructibilité, et ce que l’on doit entendre par « exemplarité énergétique », « exemplarité environnementale » et construction « à énergie positive » (cf. article R. 111-21 du code de la construction et de l’habitation).

L’arrêté du 12 octobre précise ainsi en son article 1er, selon les trois types de bâtiments (construction exemplaire d’un point de vue énergétique, construction exemplaire d’un point de vue environnemental ou construction à énergie positive), les critères énergétiques et environnementaux permettant de bénéficier du bonus de constructibilité.

Conformément à l’article R. 431-18 du code de l’urbanisme, pour accéder à ce bonus, le maître d’ouvrage doit annexer à sa demande de permis de construire un document prévu à l’article R. 111-21 du code de la construction et de l’habitation, qui doit être établi par un organisme de certification et qui a vocation à attester la prise en compte, au stade du permis, des critères d’exemplarité énergétique ou environnementale ou de qualification de construction à énergie positive.

Les articles suivants de l’arrêté commenté précisent les modalités d’accréditation des organismes de certification.

La neutralisation des procédures collectives par la police administrative des ICPE (à propos de la décision du Conseil d’Etat du 28 septembre 2016, req. n° 384315, SELARL GRAVE WALLY N)

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Par la décision commentée, le Conseil d’Etat confirme l’articulation entre le droit des créances privilégiées et la police des ICPE qui avait été retenue en première instance et en appel par le juge administratif.

Les faits de l’espèce sont malheureusement assez classiques : la Société A… PRODUCTION, exploitait, jusqu’en octobre 2008, une installation classée d’élevage de volaille sous la rubrique 2111-1 et une installation classée de fabrication d’engrais sous la rubrique 2170-1.

Cette Société a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et ni la cessation d’activité ni les propositions de réhabilitation du site n’avaient été notifiées au préfet, le liquidateur judiciaire s’étant borné à envoyer au préfet deux courriers par lesquels l’exploitant refusait de déclarer le site en cessation d’activité, affirmait avoir procédé à l’évacuation des déchets et indiquait que le site avait été totalement dépollué.

Dans ces conditions, le préfet adressa au liquidateur judiciaire un arrêté de mise en demeure daté du 20 octobre 2010 lui enjoignant :

  • En application de l’article R. 512-39-1 du code de l’environnement, de lui adresser, dans un délai d’un mois, la déclaration de cessation d’activité de la Société, en précisant les mesures prises ou prévues pour assurer la mise en sécurité du site ;
  • En application de l’article R. 512-39-2 du même code, de transmettre dans un délai de deux mois au maire ainsi qu’au propriétaire du terrain concerné ses propositions sur le type d’usage futur du site qu’il envisageait de considérer dans le cadre de la remise en état du site.

En application des dispositions de l’article L. 622-17 du code de commerce, les créances privilégiées impayées perdent leur rang, si elles n’ont pas été notifiées au liquidateur dans un délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation :

« IV.- Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance de l’administrateur et, à défaut, du mandataire judiciaire ou, lorsque ces organes ont cessé leurs fonctions, du commissaire à l’exécution du plan ou du liquidateur, dans le délai d’un an à compter de la fin de la période d’observation. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l’article L. 622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n’a pas statué sur l’admission de la créance ».

En l’espèce, le liquidateur judiciaire soutenait sur le fondement de ces dispositions que la mise en demeure était inopposable à la liquidation judiciaire en ce qu’il s’agirait d’une obligation de payer, laquelle avait été notifiée au liquidateur plus d’un an à compter de l’ouverture de la procédure de redressement.

Le Conseil d’Etat, suivant les juridictions inférieures, rejette le pourvoi du liquidateur judiciaire.

En premier lieu, le Conseil d’Etat rappelle les obligations environnementales des liquidateurs judiciaires d’une installation classée, en application du code de l’environnement.

Il juge ainsi qu’en se bornant à transmettre les courriers susvisés par lequel l’exposant refusait de déclarer le site en cessation d’activité et détaillait l’état de pollution du terrain, le liquidateur judiciaire n’avait pas procédé, conformément aux dispositions de l’article R. 512-39-1 du code de l’environnement, à une déclaration de cessation d’activité précisant les mesures prises ou prévues pour assurer la mise en sécurité du site.

Certes, tous les liquidateurs judiciaires ne sont pas spécialistes du droit des installations classées et ces derniers doivent donc faire preuve de vigilance lorsque l’on peut recenser, au passif de la Société en difficulté, des obligations environnementales nées de l’exploitation passée d’une installation classée.

Toutefois, on rappellera que les mandataires judiciaires et administrateurs judiciaires ont à leur disposition, sur le site du Ministère chargé des Installations classées, un guide rappelant leurs obligations en la matière.

Bien que la dernière version soit quelque peu datée (2012), ce guide rappelle que bien que n’étant pas l’exploitant de l’installation, ni le représentant légal de la personne morale, le liquidateur judiciaire doit conduire, en lieu et place de l’exploitant, la procédure de cessation d’activité prévue au Code de l’environnement, et ce en application de l’article L. 641-9 du code de commerce qui met à sa charge un certain nombre d’obligations.

Il peut être utile pour les organes de la procédure de consulter ce guide, notamment en ce que son annexe 2.2 peut servir à préparer le dossier de cessation d’activité.

Le second et principal apport de l’arrêt réside dans l’inopposabilité du délai d’un an fixé à l’article L. 522-17 du code de commerce à l’exercice, par le préfet, de ses pouvoirs de police au titre des ICPE :

« que si les dispositions des articles L. 622-17 à L. 622-27 du code de commerce régissent les conditions dans lesquelles peuvent être produites puis payées les créances détenues sur une entreprise qui fait l’objet d’une procédure collective, elles ne font pas obstacle à ce que l’administration fasse usage de ses pouvoirs de police administrative, qui peuvent la conduire, dans les cas où la loi le prévoit, à mettre à la charge de particuliers ou d’entreprises, par voie de décision unilatérale, des sommes dues aux collectivités publiques ; qu’il s’ensuit que la cour n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant qu’en matière de police des installations classées, la circonstance que le préfet de la Seine-Saint-Denis n’aurait pas pris l’arrêté litigieux dans le délai d’un an prévu par le IV de l’article L. 622-17 du code de commerce est sans incidence sur sa légalité ».

Ainsi, l’efficacité des dispositions du code de commerce se trouvent purement et simplement neutralisée par la prééminence des pouvoirs de police ICPE.

On retrouve ici l’application quelque peu particulière d’un vieil adage du droit administratif : l’imprescriptibilité des pouvoirs de police, qui avait été rappelé par le Conseil d’Etat dans sa célèbre décision d’Assemblée du contentieux « Société ALUSUISSE-LONZA-France » (CE, Ass., 8 juillet 2005, req. n° 247976) et précisée dans une décision restée plus confidentielle (CE, 12 avril 2013, SCI Chalet des Aulnes, req. 363282).

Quelle est l’efficacité du dispositif des garanties financières ?

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A l’occasion de la célébration des 20 ans du « Bulletin du droit de l’environnement industriel », plusieurs ateliers de travail portant sur les actualités majeures du droit de l’environnement industriel ont été organisés.

Anne DIRCKS-DILLY et Caroline FACELINA ont participé à celui portant sur le thème « Environnement et finances » et notamment aux débats relatifs au dispositif des garanties financières des Installations classées pour la protection de l’environnement.

Le présent article, publié dans le supplément du BDEI de juin 2016, constitue une retranscription de leur exposé et des échanges avec les divers intervenants et personnes présentes dans la salle.

Article A. DIRCKS-DILLY et C.FACELINA – garanties financières

Extraits du BDEI diffusés avec l’accord de Wolters Kluwer France

Le décret n° 2016-630 du 19 mai 2016 : une simplification des rubriques de la nomenclature ICPE et un soutien à la transition vers une économie circulaire

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a. L’intégration des combustibles solides de récupération dans la nomenclature des ICPE, une action concrète en faveur de l’économie circulaire

L’article 70 de la loi n° 2015-922 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte dispose que la politique nationale de prévention et de gestion des déchets constitue « un levier essentiel de la transition vers une économie circulaire » et a fait de la valorisation énergétique des déchets qui ne peuvent être recyclés en l’état des connaissances scientifiques actuelles – catégorie à laquelle appartient les combustibles solides de récupération – un objectif de la politique nationale de prévention et de gestion des déchets.

De plus, l’article 70 prévoit que la préparation et la valorisation des combustibles solides de récupération devront faire l’objet d’un cadre réglementaire adapté.

C’est précisément l’objet des dispositions du décret faisant l’objet du commentaire ci-après.

– La consécration juridique de la notion de « combustible solide de récupération »

L’innovation principale de ce texte – et très attendue des parties prenantes – réside dans la consécration juridique de la notion quelque peu obscure jusqu’alors de « combustible solide de récupération » qui ne disposait d’aucune définition juridique.

Ainsi, l’article R. 541-8-1 du code de l’environnement précise-il qu’« Un combustible solide de récupération est un déchet non dangereux solide, composé de déchets qui ont été triés de manière à en extraire la fraction valorisable sous forme de matière dans les conditions technico-économiques du moment, préparé pour être utilisé comme combustible dans une installation relevant de la rubrique 2971 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement. Reste un combustible solide de récupération, celui auquel sont associés des combustibles autorisés au B de la rubrique 2910 ».

Il est important de noter que pour pouvoir être considéré comme « combustible solide de récupération », le déchet devra avoir été préparé dans le but spécifique d’être utilisé dans une installation relevant de la rubrique 2971 créée à cet effet.

Le même article précise qu’un arrêté ministériel interviendra prochainement afin de fixer les caractéristiques de ces combustibles, la liste des installations où ils peuvent être préparés ainsi que les obligations auxquelles les exploitants de ces dernières installations sont soumis en vue de garantir la conformité des combustibles préparés à ces caractéristiques.

– La création de la rubrique 2971

Le décret crée donc la rubrique 2971 intitulée « Installation de production de chaleur ou d’électricité à partir de déchets non dangereux préparés sous forme de combustibles solides de récupération dans une installation prévue à cet effet, associés ou non à un autre combustible ». Toutes les installations soumises à cette rubrique relèvent du régime de l’autorisation, qu’elles soient ou non intégrées dans un processus industriel de fabrication. Seules des installations ICPE pourront donc préparer ces combustibles solides de récupération.

Cette création répond clairement à l’objectif de faciliter la transition vers une économie circulaire, le rapporteur du texte devant le CSPRT indiquant d’ailleurs qu’il ne s’agit pas d’installations d’élimination mais d’installations ayant vocation à fonctionner uniquement pour valoriser le combustible solide de récupération (cf. compte-rendu de la séance du CSPRT du 15 décembre 2015).

La notice du décret précise que ces installations devront répondre à une demande locale pour justifier de la capacité de l’installation. Cette notion de besoin local, qui devra être prise en compte par le préfet pour apprécier la proposition du pétitionnaire sur la capacité de l’installation, n’apparait plus dans le corps du décret mais peut être retrouvée dans l’article 70 de la loi sur la transition énergétique susvisé.

Riche en contenu, la notice du décret énonce également que l’objectif principal de cette mesure « est de produire de la chaleur avec ou sans cogénération », sans que cette précision ne soit reprise dans le corps du décret ou apparaisse dans l’article 70 de la loi. Alors que la disposition législative fait référence aux installations de production de chaleur ou d’électricité, force est de constater que la notice du décret du 19 mai 2016 va plus loin, en ne faisant référence qu’à la production de chaleur.

b. La suppression du régime de l’autorisation pour les stations-services (rubrique 1435) et extension du régime de l’enregistrement

Le décret supprime le régime de l’autorisation pour les stations-services et étend le régime de l’enregistrement en déplafonnant son champ d’application. Cette mesure s’inscrit dans le cadre de la démarche de simplification liée aux actions de modernisation de l’action publique.

Pour mémoire, les stations-service sont classées dans la nomenclature des ICPE en fonction du débit annuel de carburant qu’elles distribuent.

Le régime de l’autorisation, qui visait auparavant les stations-service dont le débit annuel de carburant était supérieur à 40 000 m³, a été supprimé. Le régime de l’enregistrement a été étendu et concerne dorénavant toutes les stations-services dont le volume annuel de carburant liquide distribué est supérieur à 20 000 m³.

Le régime de la déclaration n’a quant à lui pas fait l’objet de modification et est applicable aux installations dont le volume annuel distribué est supérieur à 100 m³ d’essence ou 500 m³de carburant liquide au total, mais inférieur ou égal à 20 000 m³.

On notera que, dans un souci de cohérence, un arrêté ministériel du même jour modifie l’arrêté de prescriptions générales du 15 avril 2010 de la rubrique 1435 pour le régime de l’enregistrement et abroge un autre arrêté du 15 avril 2010 qui fixait les règles générales et prescriptions techniques applicables aux stations-service soumises à autorisation sous la rubrique n° 1435.

Les exploitants d’installations anciennement autorisées ont le choix soit de conserver leur arrêté d’autorisation soit d’appliquer l’arrêté d’enregistrement.

Si la suppression de la rubrique de l’autorisation, conséquence du « choc de simplification » est la bienvenue, en pratique, cette mesure ne va concerner qu’un nombre réduit d’installations.

En effet, d’après certains membres du CSPRT, qui a rendu le 30 juin 2015 un avis favorable sur le décret et l’arrêté modificatif, sur les 12 000 stations-service en activité, près de la moitié sont classées ICPE. Au sein des stations-service ICPE, seules 65 étaient soumises au régime de l’autorisation et 600 au régime de l’enregistrement.

c. La mise en cohérence des rubriques de la nomenclature ICPE relatives aux installations de déchets
Enfin, le décret du 19 mai 2016 fait souffler un vent de cohérence dans les rubriques de la nomenclature ICPE relatives aux installations de déchets.

– La mise en cohérence des rubriques 2771, 2791 et 2910 avec la création de la nouvelle rubrique 2971

Les rubriques 2771, 2791 et 2910 ont été modifiées afin que leur champ d’application concorde avec celui de la rubrique 2971.

– La mise à jour de la rubrique 3540 relative aux installations de stockage autre que celles accueillant des déchets issus de l’extraction de matériaux et celles accueillant des déchets inertes

Le décret modifie le libellé de la rubrique 3540 afin de prendre en compte les modifications du cadre juridique applicable aux installations de stockage de déchets inertes apportées dans les dix-huit derniers mois.

Pour rappel, le décret n° 2014-1501 du 12 décembre 2014 modifiant la nomenclature des ICPE avait, entre autres modifications, soumis les installations de stockage de déchets inertes à la législation des ICPE, en adoptant le régime de l’enregistrement, en lieu et place du régime d’autorisation ad hoc qui était auparavant le leur.

Ainsi, depuis le 15 décembre 2014, les installations de stockage de déchets inertes sont visées à la rubrique 2760-3.

Le décret ici commenté met donc en cohérence le libellé de la rubrique 3540 avec cet ajout dans la nomenclature, en prévoyant que la rubrique 3540 ne concerne pas les installations de stockage de déchets inertes relevant de la rubrique 2760-3.

Dans le même sens, le décret supprime la référence à l’article L. 541-30-1 du code de l’environnement, lequel, jusqu’à la loi de transition énergétique du 17 août 2015 précitée, avait pour objet l’autorisation administrative ad hoc d’une installation de stockage de déchets inertes.

Garanties financières pour les VEFA en secteur protégé : parution du modèle d’attestation d’achèvement de l’immeuble

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L’arrêté du 17 mai 2016 définissant le modèle d’attestation d’achèvement d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement prévu à l’article R.* 261-24 du code de la construction et de l’habitation entrera en vigueur au 1er juillet prochain.

Pour rappel, l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation a rendu obligatoire la souscription d’une garantie financière d’achèvement ou de remboursement par le vendeur d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation en l’état futur d’achèvement lorsque aucune garantie de remboursement des versements effectués n’a été souscrite : « Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ».

La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble, tel que défini à l’article R. 261-1. Cet achèvement doit faire l’objet d’une attestation établie par une personne qualifiée, un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art (article R. *261-24 du code de la construction et de l’habitation).

Cet arrêté définit donc le modèle auquel l’attestation d’achèvement doit être conforme.

Parution d’un guide sur la procédure d’élaboration des Secteurs d’information sur les Sols :

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Dans le cadre de la mise en œuvre des dispositions Sites et Sols pollués de la loi ALUR  (article L. 125-6 du Code l’environnement, issu de l’article 173 de la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 26 mars 2014), ce guide décrit les modalités de définition et création des Secteurs d’information sur les Sols (SIS) pour que le traitement soit harmonisé au plan national.

Destiné aux services de l’État et des producteurs de données concernés, il a été élaboré par le BRGM, avec le Ministère en charge de l’Environnement et les services concernés des Directions Régionales de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL).

 

Note sur le guide du BRGM
à l’intention des services de l’Etat sur les SIS

 

Périmètre du guide :

La procédure d’élaboration des SIS se fait en 3 étapes :

  • constitution d’un projet de SIS par les services de l’Etat
  • consultation (notamment des collectivités) sur le projet de SIS
  • éventuelle révision avant validation ou au grès des évolutions.

Le guide s’intéresse particulièrement à la première étape et un peu à la troisième. La deuxième étape, ainsi que l’articulation avec les documents d’urbanisme, fera l’objet d’un autre guide du BRGM à paraitre au printemps.

 

Quels terrains intégrer dans les SIS ?

Rappel

Selon l’article L. 125-6 du Code de l’environnement, les SIS « comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage, la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. »

En pratique, selon le guide, la condition centrale est que « en l’état des connaissances à disposition de l’administration, l’état de ses sols apparaît comme dégradé par la présence de déchets ou de substances polluantes ».

Dès lors que cette condition est satisfaite, l’intégration du terrain dans un SIS doit être envisagée.

 

Comment sont évalués et classés les terrains ?

Une première condition est l’existence d’élément matériel concernant l’existence d’une pollution : étude documentaire et historique, analyses de sols, etc. Mais il ne s’agit pas nécessairement d’une étude de sols complète. Selon les différents éléments en présence, le terrain sera classé différemment :

  • si l’on dispose d’éléments sur l’existence de pollutions passées, mais qu’aucune investigation des sols n’a été réalisée ni n’est prévue, le terrain est hors champ puisque l’on ne sait rien de l’état du sol
  • s’il n’y a pas encore eu d’investigation des sols, mais qu’il est prévu d’en réaliser, le terrain doit être intégré au SIS en tant que « Terrain à risques potentiels à diagnostiquer»
  • si des investigations ont été réalisées et ont montré des pollutions, mais n’a pas fait l’objet d’une évaluation des risques conformes à la méthodologie nationale, le terrain doit être intégré au SIS en tant que « Terrain à risques potentiels à gérer»
  • si le terrain fait l’objet d’une évaluation des risques conformes à la méthodologie nationale, et qu’il en ressort que les sols sont incompatibles avec l’usage actuel ou potentiel, le terrain doit être intégré au SIS en tant que « Terrain à risques avérés»
  • à l’inverse, si une telle incompatibilité n’est pas établie, notamment au regard des éventuelles restrictions d’usages, il s’agit d’un « Terrain à risques gérés». Il est enregistré mais il n’est pas intégré dans le SIS mis à disposition du public.

 

Un certain nombre de sites pollués ne seront donc pas intégrés au SIS dès lors que la pollution y est déjà gérée :

  • les terrains d’emprises des sites en activité soumis à la police des installations classées en cours d’activité
  • les terrains pour lesquels les risques liés à la pollution des sols sont gérés par une ou des dispositions d’urbanisme spécifiques (SUP, restrictions d’usages, PIG,…), sous réserve que ces dernières couvrent correctement l’ensemble des enjeux.

 

Les évolutions d’une catégorie à l’autre sont possibles, par exemple :

  • cessation de l’activité d’un IPCE
  • découverte de nouvelle pollution
  • changement d’usage.

 

Création et délimitation des SIS

En pratique, il s’agit de cartographier les terrains concernés, de relever l’ensemble des parcelles cadastrales concernées et de dresser une fiche informative pour chaque terrain.

Le guide développe les problèmes de géotraitement selon les informations disponibles et la concordance entre les données vectorisées de l’IGN et le cadastre officiel. Ces questions concernent peu les collectivités ou les propriétaires.

En revanche, la définition du périmètre des terrains pourrait être débattue. On relèvera les précisions suivantes :

  • le périmètre d’un SIS est le périmètre de l’emprise maximale du site considéré, toutes les parcelles étant intégrées, même celles qui ne sont que partiellement concernées par la pollution
  • l’emprise d’un SIS peut comprendre un ou plusieurs polygones séparés, non jointifs
  • lorsque les limites d’un secteur sont incertaines (manque d’information), l’ensemble des parcelles recoupées par le périmètre incertain du site sera inclus dans le SIS ; les références des parcelles et le degré de précision seront indiqués dans la fiche de renseignement du SIS
  • il peut également s’agir de pollution diffuse, on se référera alors à la cartographie la plus précise (idéalement avec des courbes d’iso-concentration).
  • pour les pollutions extérieures au secteur (panache de pollution, pollution des eaux, etc.), ces informations sont, en principe, précisées dans la fiche d’accompagnement plutôt que par le traitement cartographique (sauf dans le cas où de telles pollutions hors du secteur font l’objet de SUP ou de restriction d’usage,).